L’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti in merito alla fruizione dell’agevolazione “prima casa” e del relativo credito d’imposta in una fattispecie di acquisto di un nuovo immobile con l’impegno di alienare un’abitazione preposseduta, risultante dalla fusione di due unità, di cui solo una era stata acquistata con i benefici (Agenzia delle entrate, risposta 4 giugno 2026, n. 117).
Il caso riguarda dei contribuenti che nel 1986 hanno acquistato un’abitazione nel comune di Alfa fruendo delle agevolazioni cosiddette “prima casa”. Successivamente, nel 2004, i medesimi soggetti hanno acquistato l’abitazione contigua a quella già posseduta al fine di ampliare la propria abitazione principale. In tale occasione, non hanno potuto beneficiare nuovamente dell’agevolazione sul secondo immobile poiché all’epoca non era ancora stata emanata la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, documento di prassi che ha poi consentito di accedere ai benefici anche per gli acquisti destinati all’ampliamento degli spazi abitativi.
Nello stesso anno (2004), i proprietari hanno proceduto alla fusione anche catastale dei due immobili, rendendoli di fatto un’unica unità abitativa. Attualmente, i contribuenti intendono acquistare, sempre nel comune di residenza (Alfa), un’altra casa da adibire a propria abitazione principale, impegnandosi formalmente a alienare entro due anni l’attuale abitazione risultante dall’unione degli appartamenti originari.
L’Agenzia richiama la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, che disciplina i requisiti per l’accesso al beneficio (ubicazione nel comune di residenza, assenza di altri diritti reali su abitazioni nello stesso comune e assenza di altri immobili acquistati con agevolazioni su tutto il territorio nazionale). In particolare, il comma 4-bis della citata Nota consente di fruire nuovamente delle agevolazioni per l’acquisto di un’altra abitazione, nonostante il possesso di un immobile già agevolato, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro due anni dal nuovo acquisto.
Pertanto, l’Agenzia ritiene che i contribuenti possano richiedere l’agevolazione per il nuovo acquisto, a condizione di alienare entro due anni l’abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione di abitazione acquistata con l’agevolazione (nel 1986), con la porzione di abitazione (quella contigua) acquistata senza agevolazione (nel 2004).
In merito alla spettanza del credito d’imposta (art. 7 della Legge n. 448/1998), l’Agenzia precisa quanto segue:
– il credito spetta ai contribuenti che acquisiscono un’abitazione non di lusso entro un anno dall’alienazione di un immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata;
– il presupposto essenziale è l’avvenuta fruizione dell’aliquota agevolata in relazione all’acquisto precedente.
Nel caso di specie, il credito d’imposta che maturerà con il nuovo acquisto dovrà essere calcolato facendo riferimento esclusivamente all’imposta effettivamente versata con l’aliquota agevolata per l’acquisto del 1986.
Al contrario, l’imposta di registro assolta in misura ordinaria per l’acquisto del 2004 (l’abitazione contigua fusa successivamente) non può concorrere alla determinazione del credito d’imposta.
L’Agenzia chiarisce infine che non è applicabile per analogia la disciplina degli acquisti da impresa precedenti al maggio 1993, poiché in quel caso l’IVA al 4% era considerata una sorta di agevolazione di fatto, mentre per l’acquisto del 2004 l’imposta è stata versata in misura ordinaria per scelta o limiti normativi dell’epoca.